​Imóvel sem escritura entra no inventário?

Em determinadas situações, sim. Mesmo que o imóvel não esteja registrado em nome do falecido no Cartório de Registro de Imóveis, os direitos possessórios ou outros direitos patrimoniais que ele exercia sobre o bem podem integrar a herança e ser partilhados entre os sucessores.

A ausência de escritura, porém, exige uma análise importante: é preciso identificar qual era exatamente o direito que o falecido possuía sobre o imóvel. Dependendo da situação, podem existir direitos possessórios, direitos decorrentes de contrato, direito à aquisição da propriedade ou até uma situação que já permita buscar o reconhecimento da usucapião.

É comum, por exemplo, que uma família descubra durante o inventário que o falecido ocupava determinado terreno há muitos anos, havia comprado um imóvel por contrato particular, quitado o preço sem receber a escritura definitiva ou possuía imóvel localizado em loteamento irregular.

Nessas situações, a ausência de registro da propriedade não significa necessariamente que nenhum direito possa ser transmitido aos herdeiros.

O Superior Tribunal de Justiça enfrentou diretamente essa questão no REsp 1.984.847/MG, reconhecendo a possibilidade de partilha de direitos possessórios sobre imóvel não devidamente escriturado.

​Imóvel sem escritura pode ser incluído no inventário?

Sim. No Direito brasileiro, posse e propriedade são situações jurídicas distintas. A inexistência de registro imobiliário em nome do falecido não significa necessariamente inexistência de patrimônio transmissível.

A herança transmite-se aos herdeiros desde a abertura da sucessão, conforme o art. 1.784 do Código Civil. Especificamente em relação à posse, o art. 1.206 estabelece que ela se transmite aos herdeiros ou legatários com os mesmos caracteres.

Processualmente, o art. 620, IV, “g”, do Código de Processo Civil determina que as primeiras declarações do inventário indiquem, além dos bens, os direitos e ações pertencentes ao espólio.

No REsp 1.984.847/MG, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que os direitos possessórios sobre imóveis podem possuir expressão econômica e ser objeto de partilha no inventário.

No caso analisado, o STJ determinou o prosseguimento do inventário para que fossem apuradas a existência efetiva dos direitos possessórios e a qualidade da posse exercida pelo falecido.

Esse entendimento se relaciona com outro precedente importante, o REsp 1.739.042/SP, no qual o STJ também reconheceu, em contexto de partilha decorrente de dissolução conjugal, a autonomia entre posse e propriedade.

​O que é herdado: o imóvel ou os direitos que o falecido possuía?

Essa distinção é fundamental.

Quando existe propriedade regularmente registrada em nome do falecido, é essa propriedade que integra o inventário.

Quando não existe propriedade formalmente registrada, é necessário identificar qual direito patrimonial efetivamente existia.

Podemos encontrar, por exemplo:

• propriedade registrada: transmite-se o domínio;

• direitos possessórios: podem ser transmitidos e partilhados os direitos decorrentes da posse;

• contrato de aquisição: podem existir direitos contratuais, obrigacionais ou aquisitivos;

• título com problema registral: pode existir um direito à propriedade cuja formalização depende da solução de determinado obstáculo documental ou registral.

Portanto, o inventário deve transmitir o direito que efetivamente pertencia ao falecido.

A ausência de escritura não permite tratar automaticamente o imóvel como propriedade registrada, mas também não significa que a família tenha recebido apenas uma ocupação sem valor jurídico.

​É preciso regularizar a propriedade antes de fazer o inventário?

Não necessariamente.

Essa é uma das consequências práticas mais importantes do entendimento firmado pelo STJ no REsp 1.984.847/MG.

Dependendo da situação, existem dois caminhos.

O primeiro é regularizar a propriedade antes ou durante o inventário, quando isso for juridicamente possível e conveniente.

O segundo é inventariar e partilhar os direitos que o falecido efetivamente possuía, deixando a regularização da propriedade para momento posterior.

Nesse segundo cenário, podemos ter:

falecimento → identificação dos direitos possessórios → inventário → partilha → posterior regularização da propriedade.

Portanto, não existe uma sequência obrigatória segundo a qual os herdeiros sempre precisariam primeiro fazer usucapião, depois registrar a propriedade e somente então realizar a partilha.

​Quais são os 6 caminhos jurídicos para um imóvel de posse deixado como herança?

A expressão “imóvel sem escritura” descreve uma situação de fato, mas não identifica, por si só, qual é a solução jurídica adequada.

O caminho dependerá da origem da posse, dos documentos existentes, do tempo de ocupação e, principalmente, da natureza do direito que o falecido possuía.

​1. Inventário e partilha dos direitos possessórios

Quando o falecido possuía direitos possessórios com expressão econômica, esses direitos podem integrar o inventário.

Nesse caso, é possível ter:

direitos possessórios → inventário → avaliação → partilha → eventual regularização posterior.

Esse é justamente o ponto central do REsp 1.984.847/MG.

É importante fazer uma distinção: inventariar direitos possessórios não significa reconhecer a aquisição da propriedade por usucapião.

O inventário resolve a transmissão sucessória dos direitos possessórios. A regularização da propriedade poderá ocorrer posteriormente pelo instrumento juridicamente adequado.

A transmissão causa mortis de direitos possessórios com expressão econômica também exige análise tributária, inclusive quanto à incidência e à base de cálculo do ITCD, conforme a legislação estadual aplicável.

​2. Usucapião quando os requisitos já estavam preenchidos antes da morte

Outra situação ocorre quando o falecido já havia preenchido, antes da morte, os requisitos necessários à modalidade de usucapião aplicável.

Não basta considerar apenas o tempo de ocupação. Devem ser examinados todos os requisitos exigidos pela modalidade correspondente.

Se todos os requisitos da modalidade de usucapião já haviam sido preenchidos antes do falecimento, a aquisição originária pode ter se consumado naquele momento, sendo o posterior reconhecimento judicial ou extrajudicial destinado a declarar e formalizar essa situação jurídica.

Após a morte, será necessário analisar quem possui legitimidade para requerer esse reconhecimento, considerando, entre outros elementos, o momento em que os requisitos da usucapião foram preenchidos e a situação sucessória existente.

Por isso, a expressão “usucapião pelo espólio” não deve ser utilizada como uma solução automática para todo imóvel de posse deixado pelo falecido.

​3. Usucapião com continuidade da posse pelos sucessores

Também pode acontecer de o falecido morrer antes de completar os requisitos necessários à usucapião.

A morte não faz desaparecer a posse anteriormente exercida.

Os arts. 1.206, 1.207 e 1.243 do Código Civil disciplinam a transmissão e a continuidade da posse e, conforme a situação jurídica, permitem considerar a posse anterior para fins de usucapião.

Imagine, por exemplo, que o falecido tenha exercido determinada posse durante oito anos e, depois da morte, os sucessores continuem exercendo-a.

O período anterior poderá ser considerado para fins de usucapião, desde que estejam presentes os demais requisitos da modalidade aplicável.

Portanto, não se deve adotar uma lógica meramente matemática de que “oito anos do falecido mais dois anos dos herdeiros” resultariam automaticamente na aquisição da propriedade.

O tempo é apenas um dos elementos que precisam ser analisados.

​4. Adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial

Nem todo imóvel sem escritura é um caso de usucapião.

Imagine que o falecido tenha comprado e quitado o imóvel por meio de contrato, mas o vendedor não tenha posteriormente outorgado a escritura definitiva.

Nessa situação, podem existir direitos aquisitivos decorrentes do próprio negócio jurídico.

Os sucessores podem assumir a posição jurídica do adquirente e, quando presentes os requisitos legais, avaliar a utilização da adjudicação compulsória.

Ela pode ocorrer judicialmente ou, nas hipóteses admitidas pela legislação, pela via extrajudicial, atualmente disciplinada também pelo art. 216-B da Lei de Registros Públicos.

Por isso, antes de escolher a usucapião, é necessário verificar se existe contrato ou outro documento capaz de demonstrar a origem da aquisição.

​5. Regularização do título ou do registro imobiliário

Há situações em que o falecido possui documentação relacionada à aquisição do imóvel, mas existe algum problema formal, documental ou registral.

Pode haver, por exemplo, necessidade de corrigir informações, solucionar problemas na cadeia de transmissões ou cumprir exigências necessárias ao registro.

Nesses casos, a solução dependerá da identificação do problema concreto.

A regularização poderá envolver procedimento perante o Registro de Imóveis ou, quando necessário, medida judicial adequada.

​6. Regularização Fundiária Urbana — REURB

Há ainda situações em que o problema não está apenas na documentação individual do falecido.

O imóvel pode estar inserido em núcleo urbano informal cuja própria situação fundiária necessita de regularização.

Nesses casos, deve ser analisada a possibilidade de Regularização Fundiária Urbana — REURB, disciplinada pela Lei nº 13.465/2017.

A REURB possui requisitos e procedimentos próprios e não deve ser confundida com usucapião ou adjudicação compulsória.

​Como saber qual procedimento é adequado ao imóvel deixado pelo falecido?

A escolha do procedimento depende primeiro da identificação do direito existente.

Se o falecido possuía direitos possessórios e os herdeiros pretendem concluir a sucessão sem regularizar imediatamente o domínio, pode ser possível realizar o inventário e a partilha dos direitos possessórios.

Se os requisitos da usucapião já estavam preenchidos antes da morte, deve ser analisada a possibilidade de reconhecimento da aquisição por usucapião, inclusive quanto à legitimidade para requerê-lo.

Se os requisitos ainda não estavam completos, os sucessores podem continuar a posse e, conforme o caso, considerar o período anterior para uma eventual usucapião posterior.

Se existe contrato de aquisição, deve ser verificada a natureza do direito transmitido e a possibilidade de adjudicação compulsória.

Se existe título, mas há problema documental ou registral, deve ser identificada a medida registral ou judicial adequada.

Se o imóvel integra núcleo urbano informal, pode ser necessário verificar a possibilidade de REURB.

Em outras palavras, não existe uma solução única para todo imóvel chamado popularmente de “imóvel de posse”.

​Como comprovar os direitos possessórios no inventário?

A inclusão dos direitos possessórios no inventário exige elementos capazes de demonstrar a existência e as características do direito exercido pelo falecido.

Conforme o caso, podem ser relevantes:

• contratos e cessões;

• recibos e comprovantes de pagamento;

• documentos relativos ao IPTU ou ITR;

• contas de consumo vinculadas ao imóvel;

• documentos relacionados a construções e benfeitorias;

• elementos que demonstrem a origem e o tempo da posse;

• documentos relacionados à utilização do imóvel;

• informações sobre eventual oposição de terceiros.

A documentação necessária dependerá das características de cada situação.

Também é importante distinguir duas coisas: demonstrar a existência de direitos possessórios para fins de inventário não se confunde necessariamente com comprovar todos os requisitos necessários para adquirir a propriedade por usucapião.

​Quando a posse pode ser discutida dentro do próprio inventário?

O art. 612 do Código de Processo Civil estabelece que o juiz decidirá as questões de direito quando os fatos relevantes estiverem provados documentalmente, remetendo às vias ordinárias as questões que dependerem de outras provas.

Isso é particularmente importante quando se pretende incluir direitos possessórios no inventário.

Quando a existência e a titularidade desses direitos estiverem suficientemente demonstradas, é possível analisar sua inclusão e partilha.

Por outro lado, se houver controvérsia complexa sobre quem possui o imóvel, qual é a origem da posse ou quais direitos pertenciam ao falecido, poderá ser necessário resolver essa discussão pela via processual adequada.

O REsp 1.984.847/MG não significa que toda alegação de posse feita pelos herdeiros deva ser automaticamente aceita no inventário.

No próprio precedente, o STJ determinou que fossem apuradas a existência efetiva dos direitos possessórios e a qualidade da posse exercida pelo falecido.

​Como os direitos possessórios devem constar no plano de partilha?

Quando o falecido não era proprietário registral do imóvel, a descrição do patrimônio deve refletir corretamente a natureza do direito transmitido.

Conforme o caso, será necessário indicar que o objeto da sucessão corresponde a direitos possessórios, e não simplesmente à propriedade do imóvel.

Também devem ser considerados:

• a identificação da natureza do direito;

• a descrição da situação possessória;

• a individualização do imóvel sobre o qual a posse é exercida;

• a avaliação econômica dos direitos;

• os quinhões atribuídos aos sucessores.

Essa distinção é importante porque o inventário não deve atribuir ao falecido uma propriedade que formalmente não integrava seu patrimônio.

​Direitos possessórios podem ser partilhados em inventário extrajudicial?

A Resolução CNJ nº 35/2007 disciplina a realização extrajudicial de inventários e partilhas e estabelece que a escritura pública constitui título hábil para a transferência de bens e direitos transmitidos pela sucessão.

A Resolução, porém, não disciplina especificamente a partilha de direitos possessórios sobre imóveis sem escritura. Por isso, a viabilidade do procedimento extrajudicial deve ser examinada conforme a situação concreta, a documentação disponível e as normas notariais aplicáveis.

No Rio Grande do Sul, devem ser observadas também as normas da Corregedoria-Geral da Justiça e as exigências aplicáveis à atividade notarial.

Além disso, mesmo quando os direitos possessórios puderem ser objeto da partilha, a escritura pública de inventário não se confunde com título de reconhecimento da propriedade por usucapião. O objeto transmitido continua sendo o direito efetivamente pertencente ao falecido, e eventual regularização do domínio deverá seguir o procedimento adequado ao caso.

​Imóvel comprado por contrato particular entra no inventário?

Os direitos decorrentes de um contrato particular podem integrar a herança, mas é necessário identificar exatamente qual posição jurídica o falecido possuía.

Dependendo do contrato e das circunstâncias, podem existir:

• direitos possessórios;

• direitos contratuais;

• direitos aquisitivos;

• direito de exigir a transferência da propriedade.

Por isso, um “contrato de gaveta” acompanhado da ausência de escritura não significa automaticamente que os herdeiros precisem fazer usucapião.

Em determinadas situações, a adjudicação compulsória ou outra forma de regularização poderá ser mais adequada.

​Um herdeiro pode usucapir sozinho um imóvel da herança?

Em determinadas circunstâncias, sim.

No REsp 1.631.859/SP, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que um herdeiro pode buscar a usucapião de imóvel integrante da herança quando exercer posse exclusiva, com intenção de dono, durante o período exigido e sem oposição dos demais, além de preencher os outros requisitos da modalidade de usucapião aplicável.

Trata-se de situação diferente da simples continuidade da posse transmitida a todos os herdeiros com a abertura da sucessão.

A existência de outros coerdeiros, portanto, não torna a usucapião juridicamente impossível, mas exige demonstração rigorosa dos requisitos necessários.

​A partilha dos direitos possessórios transforma os herdeiros em proprietários?

Não.

Essa distinção é essencial.

Transmitir direitos possessórios pelo inventário não é reconhecer usucapião, e reconhecer usucapião também não se confunde com a prática dos atos necessários à regularização registral da propriedade.

O inventário pode resolver a transmissão sucessória do direito que efetivamente pertencia ao falecido.

A regularização da propriedade poderá exigir posteriormente usucapião, adjudicação compulsória, procedimento registral, REURB ou outro instrumento adequado à situação.

​Perguntas frequentes sobre imóvel sem escritura no inventário

​Terreno de posse pode entrar no inventário?

Sim. Direitos possessórios com expressão econômica podem integrar o inventário, desde que sua existência e características possam ser demonstradas.

​Precisa fazer usucapião antes do inventário?

Não necessariamente. O STJ reconhece a possibilidade de partilhar direitos possessórios e deixar a regularização da propriedade para momento posterior.

​Quem pode pedir usucapião depois da morte do possuidor?

A definição de quem possui legitimidade para requerer o reconhecimento da usucapião após o falecimento depende das circunstâncias do caso, especialmente do momento em que foram preenchidos os requisitos da aquisição por usucapião e da situação sucessória existente.

Se os requisitos já estavam preenchidos em vida, essa circunstância deverá ser considerada na definição de quem poderá promover o reconhecimento. Se somente forem completados posteriormente, também será necessário analisar a continuidade da posse pelos sucessores e a configuração jurídica existente naquele momento.

​Os herdeiros podem aproveitar o tempo de posse do falecido?

Em determinadas situações, sim. O Código Civil disciplina a transmissão e a continuidade da posse e permite considerar a posse anterior para fins de usucapião, observados os requisitos da modalidade aplicável.

​Os direitos de um contrato de compra e venda são transmitidos aos herdeiros?

Em regra, direitos patrimoniais transmissíveis decorrentes do contrato podem integrar a sucessão. É necessário analisar o conteúdo do negócio para identificar quais direitos efetivamente pertenciam ao falecido.

​Depois do inventário dos direitos possessórios, como regularizar o imóvel?

Dependerá da origem e das características do direito. Entre as possibilidades estão usucapião, adjudicação compulsória, regularização registral e REURB.

​Conclusão

​Imóvel sem escritura pode integrar a herança, mas é preciso identificar qual direito será transmitido

A ausência de escritura ou de registro em nome do falecido não significa, por si só, que determinado imóvel ou os direitos relacionados a ele devam ficar fora do inventário.

O ponto de partida é identificar qual direito efetivamente integrava o patrimônio da pessoa falecida.

Em alguns casos, haverá propriedade. Em outros, direitos possessórios. Também podem existir direitos decorrentes de contrato, direitos aquisitivos ou situações que dependam de regularização documental ou registral.

Essa identificação é que permitirá definir o caminho jurídico adequado.

Os direitos possessórios podem, conforme reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça, ser inventariados e partilhados sem que seja necessariamente exigida a prévia regularização da propriedade. Em outras situações, poderá ser adequado buscar usucapião, adjudicação compulsória, regularização registral ou REURB.

Por isso, diante de um imóvel sem escritura, existem duas perguntas diferentes que precisam ser respondidas: qual direito o falecido deixou e qual instrumento jurídico é adequado para transmiti-lo ou regularizá-lo?

A resposta dependerá da origem da posse, dos documentos existentes, das características do imóvel e da situação sucessória concreta. A análise correta desses elementos permite que o inventário reflita o patrimônio efetivamente deixado e evita que a ausência de registro imobiliário seja confundida com ausência de direito hereditário.

​Referências Bibliográficas

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2002. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 08 de junho de 2026.

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2015. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm. Acesso em: 08 de junho de 2026.

BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 — Lei de Registros Públicos. Especialmente art. 216-B, referente à adjudicação compulsória extrajudicial. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm . Acesso em 15 de set. 2026.

BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Disciplina, entre outras matérias, a Regularização Fundiária Urbana — REURB. Disponível em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm . Acesso em 15 de set. 2026.

BRASIL. Conselho Nacional de justiça (cnj). Resolução nº 35, de 24 de abril de 2007. Disciplina a aplicação da Lei nº 11.441/2007 pelos serviços notariais e de registro. Brasília, DF: CNJ, 2007.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.984.847/MG. Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/06/2022, DJe 24/06/2022. É a principal referência jurisprudencial do artigo: reconhece a possibilidade de partilha, em inventário, de direitos possessórios sobre imóveis não escriturados, deixando a regularização da propriedade para momento posterior.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.739.042/SP. Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 08/09/2020, DJe 16/09/2020. Reconhece a autonomia entre propriedade e posse e a possibilidade de partilha de direitos possessórios sobre imóvel em loteamento irregular, no contexto de dissolução conjugal.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.631.859/SP. Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 29/05/2018. Reconhece a possibilidade de herdeiro usucapir imóvel objeto da herança quando demonstrados posse exclusiva, animus domini, prazo legal, ausência de oposição e demais requisitos da usucapião.

MACHADO, Carlos Eduardo. Inventários e Partilhas, Holding e Planejamento Sucessório, Testamento e Arrolamento. 6. ed. Indaiatuba: Editora Imperium, 2026.

SCHREIBER, Anderson; TARTUCE, Flávio; SIMÃO, José Fernando; MELO, Marco Aurélio Bezerra de; DELGADO, Mário Luiz. Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2025.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Sucessões. v. 6. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2026.

Sobre o Autor e Metodologia

Jairo Bittencourt é advogado inscrito na OAB/RS sob o nº 80.852, Especialista em Inventários com atuação voltada ao Direito das Famílias, das Sucessões e Planejamento Sucessório.

Nota de Transparência: Este artigo foi idealizado, revisado e validado tecnicamente pelo autor. Para aprimorar a clareza da comunicação jurídica e a acessibilidade das informações, foram utilizados recursos de inteligência artificial como ferramenta auxiliar de apoio à redação, organização textual e simplificação da linguagem jurídica.

Aviso Legal: Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e educacional, não constituindo parecer jurídico, consulta formal ou orientação individualizada para casos concretos. A aplicação do Direito depende das circunstâncias específicas de cada situação. Para análise personalizada, recomenda-se a consulta a um advogado habilitado.

Última atualização: Setembro de 2026.